详细分析我国房地产市场的走势深度分析

　　　　据媒体报道称，77城房价过万，大家所在的城市房价过万了吗?那么，房子什么时候才真正落实是用来住的，不是用来炒的。据悉，从中国房价行情平台上各城市的1月二手住宅平均单价数据发现，当前，在全国300多个城市(含直辖市、省会城市、计划单列市和普通地级市)中，共有77个城市的平均单价超过了1万元/平方米，其中东南沿海的江苏、浙江、福建、广东最为集中，四省单价过万的城市之和占比过半。此外，有8个城市单价超过了3万元/平方米，其中深圳高居榜首。

　　线城市房地产市场调控反复加码

　　年初以来，一线城市房地产市场出现罕见的调控反复加码。上海在1月21日晚发布调控新政“沪十条”，4天后又将“法拍房”纳入限购。1月29日，上海银保监局发布严格实施房地产贷款集中度管理等8条措施。2月2日，上海多部门约谈主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企。2月6日，“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施，买新房需要算积分，积分高者方能参与摇号。

　　深圳同样在20天内5次出台楼市相关政策。如，先后规定家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下;发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格等。其中，二手房控价被视为调控“大招”——按深圳市最新规定，报价高于参考价的二手房将无法挂牌。

　　北京市近期也再次表态。2月10日消息称，住房和城乡建设部副部长倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作。北京市政府有关负责人表示，首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。

　　为何各地频繁加码调控?去年下半年以来，上海、深圳等地楼市均被曝出“业主跳价”“排队摇新房”等现象，杭州则是多次出现新房“万人摇”。对于一线城市楼市热度集中的原因，浙商证券首席经济学家李超分析称，一方面高收入、高技术群体持续净流入带来旺盛的需求;另一方面，一线城市房产被视为核心资产，是高收入人群财富管理时保值增值的重要标的。

　　特别是在2021年的特殊环境之下，受海外疫情影响，大量学区房需求回流、部分返乡置业需求也可能回流一二线，核心城市房地产市场仍存上涨压力。同时，人们返乡置业意愿也明显降低，58同城、安居客此前发布的《2020-2021返乡置业调查报告》显示，2021年仅37.8%的调研人群表示想要回到家乡置业。而去年同期，这一比例接近七成。

　　今年多地倡导就地过年，返乡人群减少。每日互动大数据显示，2021年春运前七天，19个一线、新一线城市返乡人口数量都较去年同期有较大幅度减少，最高降幅超七成，最低降幅也近五成。而返乡置业一直是支撑三四线楼市销售的重要动力之一，今年返乡置业转冷可能意味着一二线城市会在春节期间“反季节”需求增加。为了避免年后楼市跳涨，一些地方开始密集出台调控措施。

　　2021房地产市场行情如何 2021房地产市场的走势深度分析

　　从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速小幅回升。

　　2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速。截止至2020年1-8月全国房地产开发投资达到88454亿元，同比增长4.6%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。

　　2020年，TOP100房企销售操盘额为114839.4亿元，同比增长13.3%。TOP50房企门槛同比提升17%至859亿元，TOP100门槛同比仅提升9%。从行业集中度看，TOP50房企销售额市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。头部房企优势凸显，行业竞争和梯队分化进一步加剧。

　　2020年，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售额约5706.6亿元，同比增长3.34%。中国恒大2020年实现合约销售金额7232.5亿元，同比增长20.3%，完成全年销售目标的111%;合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%。

　　从权益销售口径来看，克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企2020年全口径累计销售金额同比增幅较前值提升至12.4%;权益销售金额同比增幅较前值提升至10.8%。

　　中国部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码，上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率…楼市牛年走势备受关注。