详细分析我国房地产走势预测

　　　　5月6日，深圳建行内部发通知表示将上调首套及二套房房贷利率15BP和35BP，成为深圳首家明确上调房贷利率的银行。有本地股份制银行分行人士表示，他所在的银行可能近期也会跟进。在广州，今年以来多家银行已经三次调整房贷利率。

　　5月6日消息，中国建设银行深圳市分行今日下发通知，为贯彻落实“房住不炒”，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，支持居民合理购房需求，深圳建行将于今日起调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于5.10%)，二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%)，相比之前分别上调15BP和35BP;另外为了体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房贷款利率维持不变，即执行LPR+30BP(相当于4.95%)。

　　业内人士指出，二套房利率调整幅度高于首套房贷利率，与监管要求严格执行差别化住房信贷政策有关。目前的房贷政策监管方向是优先支持首套刚需自住购房需求。

　　全国首套房贷款平均利率上涨2BP

　　数据显示，2021年3月(数据监测期为2021年2月20日-2021年3月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比上涨2BP;二套房贷款平均利率为5.57%，环比上涨1BP。

　　2021年3月，一线城市中，广州地区的房贷利率继续上调，首套房贷款平均利率环比上涨14BP，二套房贷利率环比上涨6BP。2月尚未上调房贷利率或涨幅较小的银行也开始上涨，5.2%已成为广州地区的主流首套房贷利率值，主流二套房贷利率为5.4%。有些股份行利率的首套房贷利率甚至涨到5.3%/5.25%，二套房利率涨至5.45%。

　　2021年房地产走势预测

　　国家统计局4月16日发布的数据显示，1—3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%;比2019年1—3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。那么，未来房地产行业市场行情如何?

　　从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速小幅回升。

　　2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速。截止至2020年1-8月全国房地产开发投资达到88454亿元，同比增长4.6%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。

　　图表：2014-2018年中国商品房交易面积及增速

　　2020年，TOP100房企销售操盘额为114839.4亿元，同比增长13.3%。TOP50房企门槛同比提升17%至859亿元，TOP100门槛同比仅提升9%。从行业集中度看，TOP50房企销售额市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。头部房企优势凸显，行业竞争和梯队分化进一步加剧。

　　全国商品房成交均价创历史新高

　　从数据来看，1~2月，房地产市场销售整体向好，楼市交易也好于预期，但呈现明显的区域分化特征。商品房销售方面，1~2月，商品房销售面积17363万平方米，比2019年1~2月增长23.1%，两年平均增长11.0%。其中，住宅销售面积增长1.08倍，办公楼销售面积增长56.4%，商业营业用房销售面积增长66.4%。商品房销售额19151亿元，比2019年1~2月增长49.6%，两年平均增长22.3%。住宅销售额增长1.44倍，办公楼销售额增长33.4%，商业营业用房销售额增长60.7%。

　　对比2019年同期数据，商品房销售额及销售面积有较大增幅，商品房销售面积同比增长105%、商品房销售额同比增长133%。这主要是由于去年年初受新冠肺炎疫情影响，多地售楼处及中介门店关停，使得房地产市场基本处于停滞状态。

　　从数据来看，1~2月，全国商品房成交均价为11030元/平方米，相较12月末上涨1271元/平方米，并创下历史新高。从各能级来看，各线城市新房销售价格继续走高，受去年同期低基数影响，各线城市新房、二手房销售价格涨幅均有所扩大。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二线城市环比上涨0.4%，三线城市环比上涨0.3%。二手住宅价格方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%，二线城市环比上涨0.4%，三线城市环比上涨0.2%。

　　具体到城市，70个大中城市中有56城新建商品住宅价格环比上涨，徐州以1.2%涨幅领跑。同时，一线城市房价延续1月全线上涨趋势，但涨幅有所回落。新房方面，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。二手房方面，分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，一线城市包揽二手房价格涨幅前四。