详细分析我国商业综合体项目投资潜力价值分析

　　　　深圳超级文和友将于4月2日开业，这也是全球第三座超级文和友。比广州店大6倍，80年代香港特色外观，你会去打卡吗?据不完全统计，2018年至2020年间，各类网红品牌持续进驻深圳，至少有263家“网红”首店进驻深圳，囊括餐饮、服饰、文娱等诸多行业。其中，餐饮类数量最多，共91家，时尚类90家，生活服务类50家，文娱类32家。餐饮类“网红”首店中，中国本土餐饮品牌占比超七成，稳坐半壁江山。在菜系方面，43家首进深圳的网红餐厅囊括了中餐八大菜系，也不乏西餐、日韩料理、东南亚菜等，占据地缘优势的粤菜以8家的店数领跑。

　　超级文和友作为集“食、游、购、娱、展”于一体的多元业态夜间消费市场，将如何结合深圳与香港文化特色，打造深港文化综合体，成为深圳新的网红打卡地，也让人充满期待。

　　商业综合体位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络;具有高楼林立的景象，是城市的标志;人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补;其建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系;与外部空间整体环境统一、协调;实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

　　商业综合体室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点;将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系;通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境;是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

　　随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，人们对购物消费场所的要求也同时提高，购物中心的功能也随之越来越完善。单纯的“购物+娱乐”难以满足人们的需求，以休闲体验为导向的沉浸式购物应需而生。购物中心从一百多年前的美国郊区购物区域，发展为如今全方位的商业综合体;从最初的简单情感共鸣，到如今的“沉浸式”购物体验打造。其中的变化不仅证明了时代的进程，更体现了人们消费观以及消费需求的更迭。

　　商业综合体产业产值预测

　　城市商业综合体是现代商贸业的一种新业态，是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。

　　城市商业综合体的开发模式，单纯以商业为主，占整个建筑综合体开发面积大约45%-65%的比例。创业比例占3%-5%的比例;真正以休闲和娱乐为主的城市商业综合体目前正在发展，比例大概占到30%左右，从开发商的实践当中可以看出，这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非常明显的。休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。住宅市场低迷已经是不争的事实，而房企在今后两年要在业绩上有所建树不得不多花心思，多点创新和突破。当前中国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。

　　图表：2019-2025年中国商业综合体行业总资产预测