2014年上半年中国房地产政策盘点 “双向调控”将更灵活 空间更大
回顾2014年上半年，我国房地产市场风云突变，1-5月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背 景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调 下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。6月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整步入新的阶段。
调控政策保持长效稳定同时更趋灵活
在黄瑜看来，中央注重制度建设，由此确立了“双向调控”指导思想。
中央进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014年3月，全国两会召开 ，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。在此其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。 随后，国务院公布《国家新型城镇化规划（2014-2020）》 ，在“以人为本”原则下，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。5月20日国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体 制改革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。
可以看出，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。同时，通过推进财税、金融、价格等制度的改革，加快推进经济结构调整，加快转变发展方式，用市场手段和价格信号推动各类市场主体健康发展。
房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导。
“2014年上半年，各地房地产市场持续分化，但中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议‘分类指导’的思想，由各地自行‘双向调控’。”黄瑜说。
2014年两会，李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求，未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
之后住建部提出今年的房地产市场调控总基调为“双向调控”，住建部副部长齐骥解释称所谓“双向调控”即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
在中央提出“双向调控”的背景下，各地调控频繁出现政策微调，6月4日住建部再次重申了“双向调控、分类指导”的调控基调，并且表示对房地产市场的调控 始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。从中央近来表态可看出，“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、 做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
地方政策现微调 调控政策因地制宜
今年上半年热点城市监管加码，也是一大特点。
在分类调控的政策基调下，热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加大。3月11日，南京市发布“宁七条” ，成为2014年首个进一步收紧房地产调控的二线城市。北京银监局发布通知称应加强防范消费贷款风险，个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域。 尤其不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种。
厦门发布《厦门市商品房预售资金管理实施细则》，与原细则相比，取消了免除监管条款，所有商品房项目都纳入监管，且项目从申请预售许可证开始，直至项目办理完竣工预收报备手续，全过程都进行监管。同时上海、广州、深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申。
部分城市政策微调，是今年上半年楼市另一大特点。
随着房地产市场城市间分化加剧，部分房价松动、市场遇冷的城市，逐渐对现行政策有所调整。4月25日，南宁 市房管局发文称，广西北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。郑州市房管局表示，在国家政策允许的情况下，未来将可 能根据市场形势，对购房政策适时进行调整，随后《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》于5月出台，提出购房贷款可获政策性担保。6 月26日，呼和浩特发文称充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、 贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，至此，呼和浩特成为第一个正式出台文件取消限购的城市。
此外，上半年数个重点城市 对购房落户政策进行收紧。成都为使户籍人口增长与经济社会发展相适应，将购房入户门槛由原来的70平方米以上提高至90平方米以上。天津则于5月31日 起，停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口。另一方面，部分城市则通过户籍政策侧面刺激房地产市场需求。4月，无锡市政府 印发通知称从今年5月1日起，该市购房落户的门槛从此前的70平方米降至60平方米。5月，海口市明确6月1日起在海口市购买单套120平米以上的本省籍 购房人，可在该市申请落户。通过对购房人群、面积标准的限制，避免投资需求的大量涌入，从而在刺激需求的同时保障市场平稳。
再者，多地 支持自住需求前提下调整公积金政策。上半年部分省市对公积金政策做出调整。昆明、青岛、重庆、广州等城市出台公积金收紧政策。其中昆明、青岛通过提高二套 房首付比例、下调贷款上限、加强公积金提取要求来收紧公积金提取窗口；重庆则实行差别化管理，提高大户型贷款首付，但对小户型和首套房则降低了其比例。广 州通过暂停发放第三套以上公积金贷款政策以抑制投资性需求。而与此同时，广东、山西、武汉、北京、上海、扬州、铜陵等省市则通过扩大公积金存缴范围及用 途、降低交易门槛和费用方式等手段有限度地放松公积金政策，且受益对象仅限于首次或首改刚需人群，以刺激刚需的方式，促进房地产市场平稳健康发展。
2014年下半年展望：宏观调控注重区间与方向，地方把握房地产调控方式与空间
黄瑜认为，目前宏观调控注重“粗中有细”。2014年两会提出，要创新宏观调控思路和方式，确保经济运行处于合理区间，明确守住“稳增长、保就业”的下 限和“防通胀”的上限。6月10日，中国国务院总理李克强在中国科学院第十七次院士大会和中国工程院第十二次院士大会上作经济形势报告时再次表示，要继续 坚持宏观调控政策的基本取向，不断创新宏观调控思路和方式，在坚持区间调控中更加注重定向调控，做好预调微调，未雨绸缪、远近结合、防范风险，保持经济运 行在合理区间，确保实现全年经济社会发展目标任务。具体到房地产业来说，也需坚持市场化改革方向，转变政府职能，中央旨在把握构建以政府为主提供基本保 障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系这一主要任务，将区域、城市的局部调整空间留给各地政府。
新一届政府着力推进长效机制建设完善。从2013年“国五条”后的政府表现来看，中央关注点不再局限于房价，而是更加重视通过建立完善长效机制保障市场健康。
“中长期来看，不动产统一登记、财产公示等制度出台，房地产税立法工作持续推进，将进一步促进长效机制的建立和完善，推动房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。”黄瑜说。
另一方面，地方政策调整更趋灵活，空间更大。
“市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，而2014年房地产市场正在经历新一轮变革。随着呼和浩特限购政策的取消，各地政策的调整或将迎来新的契 机。对此，我们依然秉持此前一贯的观点：在热点城市仍然面临较大房价上涨压力的前提下，多数一二线城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等 方面支持自住需求；对于其他限购城市来说，政策调整空间将有所扩大，针对限购进行调整也不无可能。”黄瑜说。
